【房产代理公司3年工作经验】物业税能否从“空转”转为“实转”


发布时间:2020-09-23 03:55:06 阅读量:18429 作者:金鑫

尽管物业税开征还是天边隆隆的雷声,但在当前房价过快上涨势头仍未明显减缓的情况下,谁也判断不准哪天就会变成骤然的暴雨降临到购房者身上房产代理公司3年工作经验。这又会对楼市产生怎样的影响?

物业税"空转"试点已经很多年了,此次推向全国的消息,是释放一个信号。从短期来看,管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧,希望通过物业税"空转"推向全国这样一种调控手段,调整市场预期,对于房价过快上涨将有一定的调节作用。

一石激起千层浪房产代理公司3年工作经验。近日,关于物业税“空转”将推广至全国的消息激起了社会各界的热议。尽管消息还未经证实,但市场的反应却出乎意料地剧烈。新年的第二个交易日,沪深股市大盘双双上涨,但众多房地产股却受这一消息袭击股价应声而落。

一直以来,在调控房价的各项建议中,物业税的呼声最高,这也被称为抑制投机的杀手锏,但始终千呼万唤不出来。实际上从2003年开始,财政部、国家税务总局就在北京、辽宁、重庆等10个省市进行模拟评税试点。“空转”了6年之久后,在国家终于下定决心遏制房价过快上涨、打击投机的趋势下,物业税转为“实转”的脚步还有多远?

物业税开征还有多远?

“今年物业税从‘空转’转入‘实转’是有一定可能性的,但可能性有多大不好说”,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,第一,有可能把“空转”的范围扩大到全国或大部分城市;第二,试点的城市已经“空转”了六七年,已经积累了一套经验,各方面条件基本上趋于成熟,因此今年不排除有个别城市由“空转”变为“实转”。

而且,“今年是一个比较好的时间窗口”,杨红旭强调,现在国家提出遏制房价过快上涨,抑制投机,在这样一个背景之下,适时试点推出物业税“实转”时机比较好,“如果放在楼市比较低迷的时候,推出物业税对楼市反而是一种打压。”

此前也有财政部官员表示,经过几年的“空转”试点,按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

不过在接受记者采访时,财政部财科所税收政策研究室主任张学诞对之前有媒体报道,财政部在2010年年初把物业税列入重点研究课题,交给他所在的处室执行的消息进行了澄清。“我没有说过这个话,虽然目前一直在研究物业税,并在2007年由我们研究所提出一份报告,但是这个报告至今为止并未对外公布。”

“我觉得物业税迟迟没有开征,是由于多方面因素造成的。”张学诞进一步解释,从技术层面来说,物业税的实施没有太大问题。现在主要的问题是物业税真正要开始对普通购房者征收的话,会对他们造成一定的影响,如果短期内不能消除其所带来的负面影响,势必会带来一些不稳定的因素。

正是基于这个担忧,尽管物业税“空转”的省市有很多,但始终没有一个城市敢于第一个吃螃蟹。其间传出深圳要开始实施物业税,但是一直也没有动静。

天相投资顾问公司金融地产组的一名研究员对此表示了相同的观点。他认为,物业税2010年肯定不可能开征。“这只是政策信号的一个释放”。之所以做出这样的判断,该研究员的理由是技术上的障碍太多。此前多个省市试点“空转”已经很多年,目前向全国推广,将继续在全国“空转”几年,待技术逐渐成熟后,才有推出的可能。

而且,在政策面上,物业税一旦开征,由于其涉及面很广,将加重有产者负担。在国内经济回暖并未完全确立之前,政策上也会对此有所顾忌,因此更有可能在经济全面复苏、经济压力比较小的时候开征。“显然这将是几年之后的事情。”该研究员强调。

从物业税开征的效果来讲,业界已经讨论了好几年,其对于打击投机乃至投资需求的遏制作用毋庸置疑。但对整个楼市来讲,物业税开征与否的影响已经不仅限于是否挤出投机者制造的泡沫,将会触动整个市场主体的利益格局。同时在物业税的重锤高压之下,市场是否会反应过激、整个市场是否会受到打压也是个未知数,这也是物业税至今迟迟未出台的重要原因。

因此,中金公司房地产行业分析员白宏炜表示,物业税的开征,是以理清产权关系,建立一系列新的市场制度以及完善税收各环节为前提的。任何一个方面都是一个复杂的过程,需要经过反复讨论和验证。“所以我们认为,在短期内开征物业税的可能性不大。”

此外,物业税要开征,除去技术上要具备条件外,还要解决一系列问题。其中最大的难点在于是否能解决重复征税的问题。购房者在购买住房时已经支付了土地出让金、土地增值税等多项税种,是否将住房所产生的所有税种统一纳入物业税,如何协调各纳税主体和利益主体之间的关系至今还没有定论,而且在征收的标准、房产价格评估以及自住型、投资性住房的界定、监管制度方面仍然存在很大分歧。

“如果这些基础工作做得不够,推出物业税就不太现实”,北京大学房地产研究所所长陈国强指出,物业税是一个系统工程,并且要走立法程序,现在有很多基础工作还未完成。比如在评估、资产透明度等方面,国内楼市与国外成熟市场差距还比较大。

对市场将产生多大影响?

如果物业税开征,二手房市场首当其冲将受到影响。白宏炜分析,在开征物业税的短时间内,二手房供应将增长。征收物业税会将市场囤积的二套及二套以上的房源挤出来,对二手房市场的价格将形成下行压力。

而反观我国楼市近几年的发展历程,由于住房方面的税收集中于交易、流转环节,持有环节的成本很少,导致市场产生了大量的投机获利行为。许多购房者都有买房升值、倒手获利的心态,这也使得一部分住房资源集中在投资炒房者手中,各地居高不下的空置率说明这种住房资源分配方式的效率并不高。

据调查,京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至达到50%。而物业税是根据房产持有者占有国家资源的多少来征收的,正是增加了投机性购房者的持有成本,可以说是把住了市场投机性需求膨胀的命门。

“从短期来看,住宅市场价格将因为短期二手房供应的增加而下降”,白宏炜分析,“我们估计目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右”房产代理公司3年工作经验。如果这些房源全部释放,二手房市场会在短时间内增加大约10%左右的房源。而基于出售的迫切性,炒房者更有可能会以市场折扣价出让,这样就会进一步打压二手房市场的房价。相应地一手房市场也会受到波动。

目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的,那么相应地房价的调整也会经历一个过程。“具体的价格下行幅度取决于供应与需求的价格弹性。从中长期来看,物业税增收提高了居民持有成本,从而对房价有抑制作用”,白宏炜表示,如果按照1%的税费,征税后房价将理论上下降15%到20%,房价同时还要受到市场供需影响;另外由于对多套住房、高端商品房税率较高,所以推行物业税短期内将逼迫炒房者抛售存房,从而增加房源供应,打压高端商品房需求,房价也将被迫下降。

陈国强也认为,之前北京深圳等多个城市物业税“空转”试点已经很多年了,此次推向全国的消息,是释放一个信号。“从短期来看,管理层对于房地产市场近期房价上涨过猛过快有很多的担忧,希望通过物业税‘空转’推向全国这样一种调控手段,调整市场预期,对于房价过快上涨将有一定的调节作用。”

从中长期来看,物业税则是税制的一种变革,其推出是一种制度建设与优化,而不单单跟房地产有关,涉及的面比较广,包括地方政府在内的各方利益主体牵涉其中,将会影响市场各方的预期。“但如果仍然仅仅是‘空转’,那么更多的是一种心理层面的影响”,陈国强表示,对于自住性住房者影响并不大,而投资投机性需求反而有比较大的心理压力。而将来实施的话,持有成本将大大增加,对投资投机的抑制将会变成实质性的。

物业税会以什么方式开征?

在政府对楼市采取了几项密集的调控措施后,推出物业税的呼声渐高。那么步伐是否就此能加快?

记者注意到,在房价疯狂上涨的2009年,对于物业税的提法已比以前明显增多。2009年5月,国务院发布的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出,要深化房地产税制改革,研究开征物业税。

“物业税开征确实面临着很多困难”,杨红旭指出,但任何一项改革都必然面临很多矛盾,不能说有矛盾就不改革,“改革可以一步一步走,但实质性地迈出第一步非常关键。”

我们看到,尽管国家的政策已经掉头转向,各地的楼市也做出了反应,但是政策的实施效果目前还没有传导到房价上。统计显示,2010年新年前两天北京市二手住宅网签数仅为30套,这一数字同比2009年和2008年的48套和93套,分别下降了37.5%和67.7%。而广州楼市在这两天里共成交了247套住房,比去年同期减少40%。

但各地的房价仍没有明显下滑的趋势。目前出台的政策是否能如预期般真正遏制房价过快上涨,目前还不得而知。“而物业税是遏制房价过快上涨的有效方式,不仅仅是一个短期调控的方式,而是一个长期税制改革的问题,长远来看,都是一项对抑制楼市投机有好处的改革。”杨红旭说。

社科院金融研究所博士后研究员沈可挺也指出,物业税出台有利于调整房地产市场的房屋供应结构。“现在‘空转’运行的物业税,首先提出来的就是对商业用房和高端住宅,一般的普通住宅,不在这个征收系列。”

“而未来即使普通住宅纳入物业税征收范围,税率上也会有很大的差别”,沈可挺预期,美国政府现在的做法就是,认定高端住宅征收的税率要高。“问题是普通住宅怎样认定,税率应该如何设定,但这是后一步的事情。”

杨红旭也预测,物业税的开征应该有一个渐进的过程。开始阶段税基肯定比较小,税率也比较低,顺序是先商用房后住宅,最先可能是高档住宅。“即使是普通住宅,也可以再分类,根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率,甚至像国外那样,对部分特殊房屋免征。”

有专家进一步指出,如果按照这一预期步骤开征物业税,那么房地产开发商在产品结构上应该进行相应地调整。

“物业税开征实际有影响的是原来那些要投资高端住宅的人”,沈可挺对记者说,这样的话,开发商就要考虑高端住宅真正的市场到底有多大,就能从供给层面上改变市场产品的结构。

据了解,在进入2009年四季度后,北京、上海等一线城市位于优越地段的高端住宅项目尤为投资者所追捧,而众多开发商也有继续大规模开发高端住宅的意愿。“但如果物业税征收以后,购房者会考虑真正的拥有成本,在投资时就会犹豫,开发商也会考虑将高端住房转向普通住房,调整的效果要看税收政策的差异化有多大。” (李文龙赵洋杨洋)

物业税 全国 消息

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来自集安的网友说:评论时间:2020-09-23
幸福不一定是我们笑得很灿烂,悲伤不一定是嚎啕大哭。其实在这旅途上,总有感动和收获,所以我很快乐。 回复
来自丰城的网友说:评论时间:2020-09-23
幸福不一定是我们笑得很灿烂,悲伤不一定是嚎啕大哭。其实在这旅途上,总有感动和收获,所以我很快乐。 回复

  • 来自东台的网友说:评论时间:2020-09-23
    这城市总是风很大,孤独的人总是晚回家,外面不像你想的那么好,风雨都要自己挡,愿每个独自走夜路的你都足够坚强。 回复

  • 来自陇南的网友说:评论时间:2020-09-23
    每个人都会感到孤独,寂寞的时候你会发现你的心很空。 回复

来自南通的网友说:评论时间:2020-09-22
如果要给美好人生一个定义,那就是惬意。如果要给惬意一个定义,那就是三五知己、谈笑风生。 回复
来自衡阳的网友说:评论时间:2020-09-22
虽然工作和学习一点进度都没有,但却总有谜一般的从容和自信。 回复

  • 来自老河口的网友说:评论时间:2020-09-22
    要有多坚强,才敢念念不忘。 回复

  • 来自桃源的网友说:评论时间:2020-09-22
    生活中的每一件事,都可以用三个字总结:会过去。 回复

  • 来自安阳的网友说:评论时间:2020-09-21
    要成长,伤痛就要大一点,伤口就要深一些。 回复

  • 来自漳州的网友说:评论时间:2020-09-21
    人在江湖,身不由己;人在婚姻,爱不由己;人在官场,话不由己;人在单位,事不由己;人在世上,命不由己;人生无奈,有何归己?享受生活,善待自己。 回复

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